Рынок недвижимости в Ташкенте назвали выгодным для иностранных инвесторов

Аналитики международной сети компаний, предлагающих услуги в области консалтинга и аудита PwC в России в своём исследовании назвали Ташкент новой столицей недвижимости.

Из статьи следует, что первым сегментом недвижимости, который начал активно развиваться, стал рынок ритейла: на сегодняшний день в Ташкенте действуют 8 новых и модернизированных торговых центра, 6 из которых были построены после 2010 г., когда в городе началось строительство торговых объектов нового формата.

Однако, было отмечено, что торговые площади Ташкента уступают не только крупным европейским мегаполисам, но и городам соседнего Казахстана: Алматы (почти в 10 раз), Астане (почти в 15 раз) – так, на сегодняшний день на тысячу человек населения приходится всего 35 кв. м.

На ближайшие два года к открытию в городе заявлены сразу 5 качественных торговых центров общей арендопригодной площадью 129 тыс. кв. м, в случае реализации которых объем предложения на рынке увеличится на 160% за 2 года.

Ключевые факторы тормозящие развитие

Основными факторами, тормозящим развитие качественного ритейла, являются стабильно низкий уровень жизни населения (среднемесячная заработная плата на момент публикации составляет $180) и лояльность традиционному формату ритейла – базарам, уровень цен на которых часто ниже, чем в современных форматах. В то же время потребительская модель демонстрирует смещение спроса в сторону торговых центров — что подтверждается высоким уровнем заполняемости последних (средний уровень вакансии в качественных объектах составляет 5%).

Этот процесс поддерживается и важными изменениями в демографии: еще несколько лет назад существенный перевес в структуре населения имели сельские жители, в то время как сегодня 51% населения проживает в городах, кроме того, наметилась тенденция к “омоложению” населения, что также дает основания предполагать, новые потребители будут предъявлять другие требования к развитию рынка торговли.

На текущий момент рынок высоко консолидирован: к 2019 году на долю 2 крупнейших девелоперов будет приходиться 78% рынка качественных современных торговых центров среди объектов арендопригодной площадью не менее 5000 кв.м. Якорными арендаторами новых торговых центров являются в основном местные сети продовольственных товаров и бытовой техники, число международных брендов остается невысоким. Этим объясняется тот факт, что зачастую девелоперы формируют эффективный микс арендаторов собственными силами – за счет имеющихся у них портфеля франшиз международных брендов.

Согласно проведенным расчетам, доля расходов на качественные торговые объекты в Ташкенте составляет 7%. Такая низкая доля связана с началом развития формата современных качественных торговых центров и как следствие, низким объемом предложения (например, доля современных форматов торговли в общем розничном обороте России составляет, 35%, тогда как в наиболее развитых странах она превосходит 70%). 

Несмотря на невысокий уровень доходов населения, популярность традиционных базаров и низкое проникновение международных брендов на рынок Ташкента, уровень вакантных площадей в ТЦ города не превышает 5%, что свидетельствует о постепенном повышении среднего уровня благосостояния населения.

Мы прогнозируем, что по мере роста доходов, на рынок будут выходить новые зарубежные бренды, в том числе и российские.

Другой развивающийся сегмент – гостиничный.

На сегодня в Ташкенте функционируют 129 отелей совокупным номерным фондом около 6 тыс. номеров. Большинство средств размещения относятся к мини-отелям и гостиницам низких ценовых категорий.

Предложение качественного номерного фонда

К качественному номерному фонду относятся 11 отелей (совокупно 1900 номеров, что составляет примерно 1/3 от общего объема предложения), среди которых как отели категории люкс (Hyatt Regency), так и международные отели категории 4-5* (Radisson Blu, Lotte City, Wyndham, Ramada hotel), а также отели местных операторов и гостиницы советского периода, претерпевшие реновацию.

Согласно озвученным планам инвесторов, к 2021 году в городе появятся 8 новых качественных отелей совокупным номерным фондов около 1300 номеров (в том числе в составе Ташкент Сити и Hightech City). Таким образом, объем качественного предложения вырастет на 68%.

Средняя стоимость ночевки для отеля качественного номерного фонда находится в диапазоне $103-$179 для отелей средней ценовой категории и $218-$333 для отелей высокой ценовой категории.

Важным фактором будущего развития рынка являются ежегодно увеличивающиеся туристический поток, а также увеличение длительности пребывания в городе (в среднем, 2,6 дня).

Основным видом туризма сегодня является бизнес-туризм (около 85% от общего объема ночевок), кроме того, для Узбекистана является важным религиозный туризм, что также является важным фактором развития сегмента  специализированных отелей.

Количество размещенных в отелях, тыс. человек

Рост экономики страны, а также повышение туристического потока сегодня способствуют развитию отелей всех ценовых категорий, включая люкс.

Проводя аналогии с развитием гостиничного рынка в странах Восточной Европы, стоит вспомнить, что в первую очередь на рынок выходят отели наиболее дорогих ценовых категорий, и постепенно в объеме нового строительства начинают превалировать объекты средней ценовой категории (например, 74% московских отелей, запланированных к открытию до конца 2019 г. относятся к средней ценовой категории).

В этой связи мы предполагаем, что наибольший потенциал развития в среднесрочной перспективе имеют отели категории 3-4*, чему будет способствовать увеличение туристического потока, продолжительности пребывания туристов в городе, а также необходимость обновления номерного фонда, поскольку большинство существующих объектов были построены еще в советский период.